Question

Выявлены три возможные стратегии застройки участка: жилое здание, офисное здание, торговый центр. Стоимость застройки соответственно составляет 49 млн. руб.; 57 млн. руб.; 72,5 млн. руб. Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 11%. Срок службы объектов определен соответственно в 85, 55 и 40 лет. Годовой валовый доход соответственно: 12500 тыс.руб.;17410 тыс.руб.; 27690 тыс.руб.
Сопоставление стратегий застройки производится на основе метода остатка для земли. Ставка капитализации для земли определена на уровне 10%.

Answer 1

Для определения ставки капитализации используется метод прямолинейного возврата капитала (метод Ринга)
Rжил.=11+100/85=12,18 или 0,122
Rоф.=11+100/55=12,82 или 0,128
Rт.ц.=11+100/40=13,5 или 0,135
Чистый операционный доход зданий
= 49000*0,122=5978
= 72500*0,135=9787,5
3)    Находится чистый операционный доход, относящийся к земельным участкам, который капитализируется в текущую стоимость земли (NOI0 из табл.)
= (9000-5978)/0,1=30220
= (10410-7296)/0,1=31140
Таблица. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, тыс.руб.
Показатели    Жилое здание    Офисное здание    Торговый центр
Годовой валовой доход    12500    17410    27690
Поправки за недоиспользование и потери при сборе платежей (потери платы за аренду площадей)    - 500    - 2000    - 2500
Прочий доход (салон красоты, бар. парикмахерская и т.п.)    + 300    + 500    + 1000
Действительный валовой доход    12300    15910    26190
Операционные расходы (эксплуатация объектов)    - 3000    - 5000    - 12000
Резерв на зам. коро. элементов (коммун-ции, сантехника и т.п.)    - 300    - 500    - 1000
Чистый операционный доход (общий), NOIо    9000    10410    13190
Доход, относимый к зданиям, NOIв    -5978    -7296    -9787,5
Чистый операционный доход от земли, NOIL    3022    3114    3402,5
Стоимость земли, VL    30220    31140    34025