Question

Функциональное устаревание, вызванное «сверхдостаточностью», как правило, является неустранимым, потому что еѐ экономически нецелесообраз-но устранять ввиду значительных неокупаемых (неоправданных) затрат. Одна-ко любой экстраординарный расход, связанный с собственностью (объектом недвижимости) и со «сверхдостаточностью», должен быть определен и учтен при оценке.
Пусть производственное здание имеет высоту в 24 м и его восстанови-тельная стоимость равна $1 200 000. В данном сегменте рынка недвижимости и в соответствии с современными технологическими требованиями необходимо, чтобы аналогичное здание имело высоту 16 м.
Расчеты показали, что затраты на строительство такого здания составят $1 000 000 (стоимость замещения). В остальном здания идентичны, так как со-ответствуют всем необходимым требованиям (для упрощения задачи). Уста-новлено, что эксплуатационные затраты для обогрева воздушного пространст-ва, образованного излишней высотой здания, больше на $5 000 в год, чем тре-буется в сравнении со зданием высотой 16 м.
Физический износ существующего здания равен 10%. Коэффициент ка-питализации для данного сегмента рынка недвижимости равен 12,5%.
Следует понимать, что затраты на изменение высоты здания с 24 м до 16 м будут существенными (демонтаж элементов и новое устройство), и естест-венно они не сопоставимы с дополнительными эксплуатационными затратами в год, поэтому данное функциональное устаревание – неустранимое (экономиче-ская нецелесообразность устранения).

Answer 1

Решение.
Таблица 40
1 этап
Стоимость существующего элемента (конст-руктивного элемента или здания в целом) – ($1 200 000 – $1 000 000) =
$ 200 000
2 этап
Физический износ – 10% от $200 000
- $ 20 000
3 этап
Стоимость потери в стоимости объекта не-движимости (через капитализацию разницы в арендных платах или через валовый рентный мультипликатор дохода) – ($5 000 / 0,125) =
+ $ 40 000
4 этап
Стоимость элемента (конструктивного эле-мента) или здания (сооружения) в целом, если бы он был создан при новом строительстве на дату оценки и соответствовал бы всем совре-менным требованиям (стоимость замещения) – ($1 000 000)
- $ 0,000
5 этап
Функциональное устаревание
$ 220 000
Разница в стоимостях зданий отвечает именно функциональному устаре-ванию, вследствие разницы высот зданий. Отсюда, величину физического изно-са надо исчислять только с этой разницы, а не со всей величины восстанови-тельной стоимости существующего здания. Помимо этого, существуют допол-нительные эксплуатационные расходы, которые относятся на имеющееся не-устранимое функциональное устаревание и естественно их надо учитывать че-рез капитализацию потери в стоимости объекта недвижимости, отнесенные на их счет ($5 000 / 0,125) = $40 000.
Корректное обоснование расчета величины функционального устарева-ния зависит от квалификации и опыта оценщика.