Question

Рассмотрим случай трехэтажного офисного здания без лифта. Изучение и анализ данного сегмента рынка объектов недвижимости показал, что если бы лифт был установлен в данном здании, то арендные платы за помещения, рас-положенные на втором и третьем этажах увеличились бы на $10 000 в чистом операционном доходе. Однако в данном здании технически невозможно уста-новить лифт. Поэтому, ежегодная арендная плата за эти помещения останется неизменной, и это продлится неопределенно долго по времени. Валовый рент-ный мультипликатор дохода равен 8,0 и определен из изучения и анализа дан-ного сегмента рынка аналогичных объектов недвижимости

Answer 1

Решение.
Таблица 39
1 этап
Стоимость существующего элемента
$ 0,000
2 этап
Физический износ
- $ 0,000
3 этап
Стоимость потери в ценности объекта недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платах или через валовый рентный мультипликатор дохода)
+ $ 80 000
4 этап
Стоимость элемента (конструктивного элемента) или здания (сооружения) в целом, как если бы он был ус-тановлен при новом строительстве на дату оценки
- $ 0,000
5 этап
Функциональное устаревание
$ 80 000
Отсутствие лифта рассматривается неустранимым устареванием, потому что не имеется технической возможности установить лифт в данном здании. Неустранимое функциональное устаревание, вызванное отсутствием лифта, может быть оценено через валовый рентный мультипликатор дохода $10 000 х 8,0 = $80 000. Подобная оценка могла бы быть получена, при капитализации разницы в потере чистой арендной платы за здание в год через коэффициент капитализации.