Question

Определите стоимость сельскохозяйственных участков земли исходя из данных по производству зерна, приведенных в табличной форме, если известно, что рентабельность составляет 15 % индивидуальных затрат, а ставка капитализации — 24 % (безрисковая ставка дохода равна ставке дохода по рублевым депозитам Сберегательного банка России — 10 %; региональный риск, характеризующий рискованность сельскохозяйственного производства — 6 %; риск ликвидности отражает развитость рынка сельскохозяйственных угодий и равен 8 %; итого 24 %).

Характеристики сельскохозяйственных участков
Показатель    Участок 1    Участок 2    Участок 3    Участок4
Урожайность, ц/га    16    20    24    30
Цена продажи, руб./ц    400    400    400    400
Индивидуальные затраты, руб./ц    265    230    200    190

Answer 1

Решение: исходные данные и результаты расчетов сведем в табличной форме.
Характеристики сельскохозяйственных участков
Показатель    Участок 1    Участок 2    Участок 3    Участок4
Урожайность, ц/га    16    20    24    30
Цена продажи, руб./ц    400    400    400    400
Индивидуальные затраты, руб./ц    265    230    200    190

Показатель    Участок 1    Участок 2    Участок 3    Участок4
Валовой доход, руб./га    6 400    8 000    9 600    12 000
Цена производства, руб./га    (265-16)-1,15 = = 4 876    (230-20)-1,15 = = 5 290    (200-24)-1,15 = = 5 520    (190-30)-1,15 = = 6 555
Рента, руб. с 1 га    6 400-4 876 = = 1524    8 000 - 5 290 = = 2 710    9 600 - 5 520 = = 4 080    12 000-6 555 = = 5 445
Стоимость земли, руб. за 1 га    1 524 : 0,24 = = 6 350    2 710 : 0,24 = = 11291,7    4 080 : 0,24 = = 17 000    5 445 : 0,24 = = 22 687,5
               
Применение сравнительного подхода к оценке земельных участков, в котором используются:
1) метод сравнения продаж;
2) метод распределения.
Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка.