Question

Собственник сдает земельный участок площадью 29 га в аренду для целей сельскохозяйственного производства. Величина земельного налога составляет 61 руб. за 1 га в год.
Потери, образующиеся при заключении договора аренды, составляют в среднем 13% от годового валового дохода.
По договору аренды все расходы, связанные с использованием земельного участка несет арендатор.
Арендная плата равна 650 руб. за 1 га в год.
Определить стоимость земельного участка.

Answer 1

Решение задачи:
В соответствии с методом капитализации стоимость земельного участка рассчитывается как отношение чистого операционного дохода к ставке капитализации.
Рассчитываем потенциальный валовой доход от произведение площади участка (S) и арендной платы за 1 га в год (A):
ПДВ=S*A=29*650=18850 руб./год.
Рассчитываем действительный валовой доход как потенциальный валовой доход, скорректированный на ежегодные потери:
ДВД=18850*(1-13/100)=16400 руб./год.
Для расчета чистого операционного дохода из действительного валового дохода следует вычесть земельный налог и налог на доходы собственника земельного участка (13%):
ЧОД=16400-29*61-16400*13/100=12499 руб./год.
Для расчета ставки капитализации необходимо учесть, что земельный участок часть года не используется по прямому назначению с связи с сезонностью производства. Время использования составляет приблизительно 8 месяцев. Отсюда ставка капитализации равна:
К=8+8/12=8+0,67=8,67% или 0,0867 (в долях единицы).
Таким образом, стоимость земельного участка составляет:
V=ЧОД/К=12499/0,0867=144164 руб.
Чем выше ставка капитализации, тем меньше стоимость участка.