Question

Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 03.04.2003 за 111,0 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) 03.07.2003 возведён фундамент, затраты на который составили 43,8 тыс. руб.; 2) в течение второй половины 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 141,6 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 99,4 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 70 лет, для дома – 45 лет, для отделки – 9 лет. Инфляция по годам: 13,1%, 12,2%, 11,3%. Дата оценки 04.01.06.

Answer 1

ОТВЕТ: текущая рыночная стоимость объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода, равна 472,6 тыс. руб. В расчётах учтено, что при компаундировании распределённых во времени компонентов денежного потока (денежных затрат) необходимо перейти к «импульсному» компоненту денежного потока, расположенному на оси времени в середине интервала расходования компонента денежного потока: для первого года – середина первого года, для второго года – середина второго года, отстоящая от даты оценки на полтора года и т.д. В частности, учтено, что равномерные во времени затраты на отделку, произведённые в течение первойполовины 2005 года, эквивалентны затратам, произведённым «импульсно» – в середине первой половины 2005 года (в конце первого квартала), отстоящей от даты оценки на 3/4 года; отсюда же и эффективный возраст отделки на дату оценки, составляющий 0,75 года.